تحليل السوق العقاري المصري في 2024

تحليل السوق العقاري المصري في 2024

كتب - محمد عبدالناصر:

واقع السوق العقاري

أكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الحديث عن أسعار مرتفعة للعقارات في مصر، مثل فيلا تُسعر بـ500 مليون جنيه على البحر، لا يمثل إلا حالات استثنائية. هذه الأسعار تنطبق فقط على وحدات قليلة في الصف الأول بالساحل الشمالي، ولا تعكس واقع السوق ككل، الذي يضم نحو 110 مليون مواطن.

استراتيجيات التسويق

أضاف شكري أن جزءًا من تلك الأرقام المبالغ فيها يتم استخدامها لأغراض تسويقية، حيث تعلن بعض الشركات عن طرح فيلات بأسعار مرتفعة لجذب الانتباه، بينما توفر وحدات أخرى بأسعار تتناسب أكثر مع القدرة الشرائية للعملاء.
زهور الدم الحلقة 566

هوامش الربح والتكاليف

وفيما يتعلق بهوامش ربح المطورين العقاريين، أوضح شكري أن الصورة الشائعة عن أرباح خيالية ليست صحيحة. الشركات المدرجة في البورصة، التي تخضع لشفافية الميزانيات والضرائب، تحقق هوامش ربحية تتراوح بين 10 و15% فقط خلال فترة تنفيذ المشروعات، والتي تمتد من 4 إلى 6 سنوات.

تفاصيل تكلفة المشروعات

أوضح أن المعادلة واضحة: تكلفة الأرض تمثل نحو 30-35% من قيمة المشروع، بينما تكلفة المباني والمرافق تصل إلى 35-45%. كما أن التسويق والبيع يشكلان نحو 10% من التكلفة، والمصاريف الإدارية والهندسية تتراوح بين 3 إلى 5%. وبالتالي، تصل نسبة التكلفة الإجمالية إلى نحو 90% من قيمة الوحدة، مما يترك هامش ربحية محدود.

استقرار السوق العقاري

شدد شكري على أن السوق العقاري في مصر يتمتع بالتوازن المنطقي، بعيدًا عن الصور غير الواقعية التي يتم تضخيمها. وأكد أن الأرباح في السوق ليست مبالغ فيها، بل تعتمد على هوامش ربحية عادلة، مما يضمن استقرار السوق وتجنب حدوث اختلالات أو فقاعات سعرية.

استجابة السوق للتغيرات الاقتصادية

وأشار إلى أن مبيعات السوق العقاري في عام 2024 كانت نتيجة لظروف استثنائية، تتطلب الحذر في التقييم. فالتغيرات الكبيرة في سعر الدولار دفعت المواطنين للبحث عن وعاء آمن لحفظ مدخراتهم، مما جعل العقار الخيار الطبيعي.

توجهات الاستثمار العقاري

أكد شكري أن القطاع العقاري بطبيعته استثمار طويل الأجل، وليس مجالًا للمضاربة. المستثمر الحقيقي هو من يدخل في مشروعات تستغرق فترات طويلة لتحقيق العوائد، وليس من يسعى لتحقيق مكاسب سريعة.

تصدير العقار والتمويل

وفي سياق آخر، أكد شكري أن هناك تقدمًا ملحوظًا في ملف تصدير العقار، حيث ارتفعت قيمة العقارات المباعة خارجيًا إلى 1.5 مليار دولار مقارنة بـ500 مليون دولار في العام الماضي.

اقتراحات لتحسين التمويل العقاري

أوضح شكري أن الحل الجذري لمشكلة ارتفاع الأقساط يتمثل في تفعيل نظام تمويل عقاري بفائدة مخفضة، حيث تقدم فكرة تمويل وحدة سكنية واحدة للأسرة بفوائد تتراوح بين 8 إلى 12% حسب مساحة الوحدة. هذا الاقتراح يراعي الأبعاد الاجتماعية، حيث أن الهدف هو دعم احتياجات المواطنين الحقيقية.

خاتمة

ختامًا، أكد المهندس طارق شكري أن القطاع العقاري هو أحد أعمدة الاقتصاد المصري، حيث يعمل به عدد كبير من المصريين، ويسهم بنحو 20% في الناتج القومي المحلي. لذا، فإن دعم هذا القطاع يمثل استثمارًا يعود بالنفع على المجتمع بأسره.